CONSTRUÇÃO
DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO (MODELO Nº 2)
Por este instrumento particular de construção de obra,
de um lado.......(nome completo e por extenso de um dos proprietários),
nacionalidade....., estado civil....., profissão....., CIC n.º.....,
Cédula de Identidade RG n.º....., residente e domiciliado
à Rua......, n.º..., na cidade de..., Estado de....... e
....(seguem os nomes e qualificações dos demais proprietários),
de ora em diante chamado simplesmente de PROPRIETÁRIOS, e, de
outro lado,.........(nome da firma construtora), com sede à Rua......,n.º....,
na cidade de......., Estado de.......... inscrita no CNPJ sob n.º.......,
e na Prefeitura Municipal sob n.º........, representada neste ato
por seu ........(titulação).................., (nome completo
e por extenso do diretor), de ora em diante chamada simplesmente de
CONSTRUTORES, têm, entre si, como justo e contratado, o que se
segue nas cláusulas deste instrumento:
DO CONDOMÍNIO; ORGANIZAÇÃO
Artigo 1º - O Edifício.................., na Rua.............,
fica submetido ao regime instituído pela Lei n.º 4.591,
de 16 de dezembro de 1964.
DA DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO
Artigo 2º - O Edifício em tela está sendo construído
conforme projeto aprovado pelas repartições competentes
do Estado e município, processos nº ......... e posteriores
modificações. O terreno onde se situa o edifício
mede..........m², achando-se inscrito no.......Ofício do
Registro de Imóveis, Livro.......sob n.º....... Compor-se-á
o Edifício de......pavimentos, constituídos de grupos,
lojas, sobrelojas, cobertura com aproveitamento e subsolo para acesso
a garagem existente nos fundos do terreno. No subsolo, com.........m²,
situam-se rampa de acesso à rua e garagem, cisterna, escada de
acesso ao 1º pavimento, central de gás, central de luz e
bombas. No 1º pavimento situam-se as lojas, designadas pela numeração..........,
a rampa de acesso à garagem, portaria, hall de elevadores, medidores
de luz, caixa piezométrica e escada de acesso aos andares. As
sobrelojas consistem em.........unidades. Nos..........pavimentos situam-se.....unidades
por pavimento, identificadas pelos finais...... a .......corredores,
hal de elevadores, caixas de passagens de telefone, caixas de incêndio,
caixas coletoras de lixo. Na cobertura, situam-se dois resevatórios
de água, apartamento de porteiro, salão de festas, casas
de máquinas dos elevadores e uma unidade identificada pela numeração..........
DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO
Artigo 3º - São partes comuns do Edifício, inalienáveis
e indivisíveis: aquelas a que se refere o art. 3º da Lei
n.º 4.591 e especialmente o terreno em que ele se acha construído,
com a área de..........m² e suas instalações,
subsolo, fundações, colunas, lajes, vigas, telhados, coberturas,
paredes externas, paredes laterais e perímetros de cada unidade,
pisos de concreto armado, terraço situado na cobertura (parte
da frente), construção situada na frente da cobertura
e que se destina a salão de festas e reuniões, apartamento
do porteiro, elevadores, bem como os respectivos poços, máquinas
e acessórios, casas de máquinas, encanamentos e respectivas
instalações, de água e esgoto, bem como de luz
e força, gás e telefone, assim como seus medidores, tudo
até os pontos de interseção com as ligações
de propriedade dos condôminos, calhas e condutores de águas
pluviais, hall de entrada, corredores, escadas, áreas internas,
coberturas, cisternas e reservatórios superiores de água,
tubo de recalque e barrilete, bombas d elevação de água
e respectivos pertences, instalações contra incêndios,
calçada, utensílios próprios e diversos, enfim,
tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos
condôminos, destacados das unidades autônomas, bem como
qualquer instalação que, por sua natureza, se destine
ao uso comum.
Parágrafo único - Somente mediante autorização
assinada ou aprovada
em Assembléia Geral
do Condomínio, por 2/3 das unidades constitutivas deste, poderão
ser feitas quaisquer modificações na destinação
das coisas de propriedade comum.
DAS PARTES AUTÔNOMAS
Artigo 4º - São partes autônomas entre si, de propriedade
exclusiva de cada condômino: a respectiva unidade, indicada pela
numeração correspondente e composta do número de
peças próprio, cuja descrição, área
de discriminação constam no art. 5º desta convenção
e com todas suas instalações internas, encanamentos e
tubulações, até o ponto de interseção
com as partes comuns.
§ 1º - As partes autônomas são alienáveis,
independentemente do consentimento dos demais condôminos, podendo
cada qual usar e fruir com exclusividade e segundo suas conveniências
e interesses, condicionados uma as outras às normas de boa vizinhança
e preservados o sossego, a moral, a estética interna e externa,
bem como a solidez do Edifício.
§ 2º - As partes ora contratantes declaram expressamente que,
embora sem aplicação à espécie dos dispositivos
do Código Civil, fica convencionado, no que toca à propriedade
de preferência, que porventura lhes tocasse, com base nos citados
dispositivos do Código Civil, sendo livre a cada um dos condôminos,
vendê-las, sujeitá-las a ônus reais ou modificá-las,
ressalvada as limitações impostas pela Lei n.º 4.591,
bem como a disposições regulamentares e assentes na presente
convenção e no Regulamento Interno do Edifício,
a ser elaborado.
§ 3º - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer
título, todas as obrigações referentes ao uso,
fruição e destino da unidade.
§ 4 - Para todos os fins de direito, apenas as sobrelojas ficarão
reguladas pelo disposto nesta convenção, devendo as lojas
organizar-se em condomínio próprio, regido pela respectiva
convenção se for o caso, respeitadas as normas concernentes
ao direito de vizinhança.
§ 5º - Existem na garagem do Edifício ....... vagas
para guarda de carros, vinculadas as mesmas às unidades autônomas,
conforme discriminação constante do artigo seguinte, cujos
titulares podem usar e gozar do respectivo direito, inclusive o de locar
sua vaga a terceiro, bem como aliená-la, mas, nesse último
caso, somente a outro condômino.
§ 6º - Todas as despesas com projeto, legalização
de obra, cumprimento de exigências de construção
da garagem a que se refere o parágrafo anterior, correção
por conta exclusiva dos respectivos titulares, bem como as despesas
para funcionamento, manutenção e conservação
dela, após seu acabamento, devendo os mesmos segurar seus veículos
contra abalroamento, fogo ou dano de qualquer natureza, que eventualmente
ocorra quando os mesmos se encontrem recolhidos ou em movimentação
na garagem, ficando bem claro que o condomínio não responderá
por quaisquer desses eventos.
Artigo 5º - A cada uma das partes autônomas, de uso exclusivo
de cada um dos condôminos, corresponde a respectiva fração
de terreno, adiante indicada, bem como as benfeitorias proporcionais
tangentes, constituindo-se em grupos, lojas, sobrelojas e garagem para
carros, assim discriminados: grupos...... com a fração
ideal de...... cada; grupos...... cada um com a área de......m²;
todos os grupos compõem-se de.. ... salas, pequena cozinha e
banheiro; lojas...... com fração ideal de......, com área
de......m², compondo-se de um salão e banheiro; sobreloja......,
com a fração ideal de......, com área de......m²,
compondo-se de uma sala e banheiro. Garagem para carros com. .... vagas,
com a fração ideal......, vinculada às seguintes
unidades......
DO CONDOMÍNIO
EM FASE DE CONSTRUÇÃO
Artigo 6º - Presentemente, como o Edifício se encontra em
fase de construção, obedecerá a mesma ao disposto
neste capítulo.
Artigo 7º - A construtora acima indicada e qualificada executará
as obras que serão integralmente financiadas pelos proprietários
de cada unidade autônoma, sendo os fatores de proporcionalidade
adiante indicados e com observância rigorosa ao projeto aprovado
e modificações posteriores, bem como ao caderno de especificações
já assinado pelos condôminos, sendo que o término
da obra dependerá das dotações orçamentárias
e demais condições previstas nesta convenção,
ficando desde já orçado em........ (transcrever por extenso),
o custo de cada grupo, em....... (transcrever por extenso), o de vaga
de garagem, em..... (transcrever por extenso), o de cada sobreloja,
e em ........ (transcrever por extenso), o de cada loja.
§ 1 º - Para desempenho de suas funções, a construtora
receberá a taxa de administração da ordem de 15%
sobre o custo total da obra, cobrados mensalmente e calculados sobre
os pagamentos mensais, conforme balancete a que se refere a alínea
a do art.12 da presente convenção.
§ 2º - A construtora empenhar-se-á na perfeita execução
da obra com observância de boa técnica, sendo obrigatória
a visita duas vezes por semana, do engenheiro por ela pago, para vistoria
dos serviços.
§ 3º - Dentro de 30 dias a contar da entrada em vigor da presente
convenção, será feito levantamento da obra pela
construtora em conjunto com a Comissão de Representantes para
com terceiros, tendo-se como objetivo a adaptação e eventual
satisfação de exigências quanto às diferentes
instalações do prédio de acordo com a legislação
específica em vigor, devendo a Comissão apresentar por
escrito as sugestões e correções que julgar convenientes.
§ 4º - Responsabilizar-se-á a construtora pelos erros
técnicos a que der causa, por negligência ou falta de assistência
técnica, e o valor correspondente aos prejuízos da resultantes,
quer consistam em desperdício ou estrago de material, ou em danos
diversos, será descoberto da taxa de administração
de Que trata o § 1.º deste artigo.
§ 5º - A construtora não se solidarizará, no
entanto, com as obrigações assumidas pela Comissão
de Representantes para com terceiros, nos casos em que não tenha
sido consultada previamente e a elas dado anuência, nem por danos
que a obra venha a sofrer ou causar, desde que para evitá-los
haja tomado as cautelas usuais e de boa técnica.
§ 6º - A falência da construtora determinará
a rescisão do contrato de construção em tela, de
pleno direito, não podendo os bens, máquinas e materiais
existentes na obra ser arrecadados pela massa, prosseguindo então
o condomínio a construção a forma que melhor lhe
aprouver.
§ 7º - Ficará rescindido de pleno direito o contrato
de construção em causa, na hipótese de a construtora
demonstrar negligência, má-fé ou cometer graves
erros técnicos, caso em que não fará jus a qualquer
indenização, a que título for.
§ 8º - Convenciona-se, em caráter irrevogável
e irretratável, que nos casos de inadimplência por parte
dos adquirentes, ocorrendo rescisão ou adjudicação,
reverterão integralmente em favor do condomínio, sem qualquer
ônus para este, salvo as despesas judiciais, de leilão,
escrituras e legislação, todos os direitos referentes
à fração ideal de terreno e respectivas benfeitorias
proporcionais e tangentes à unidade cujo contrato for rescindido.
Artigo 8º - O valor total do custo da obra, correspondente às
partes comuns, de responsabilidade do condomínio, será
rateado entre os adquirentes, concorrendo cada um com o seguinte fator
de proporcionalidade:
a) grupos........... ;
b) grupos.........
Artigo 9º - O acabamento interno de cada unidade autônoma
será custeado pelo respectivo condômino, tomando-se como
base os custos divulgados pelos órgãos e publicações
especializados, devendo todavia ser objeto de orçamento prévio,
apresentado pela construtora e visado pela Comissão de Representantes,
ajustando-se com o condômino a melhor forma de execução
das obras e pagamento.
§ 1 º - Qualquer modificação solicitada pelo
Condômino quanto ao acabamento interno de sua unidade, e a ser
executada pela construtora, dependerá de visto da Comissão
de Representantes, que opinará sobre o custo e condições
de pagamento do preço das mencionadas modificações.
§ 2º - Cada condômino só receberá as chaves
de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas
ou decorrentes das normas previstas nesta convenção, exercendo
a construtora, juntamente com a Comissão de Representantes, o
direito de retenção sobre a respectiva unidade, considerando-se
esbulho o fato de o condômino ocupar a respectiva unidade sem
o devido consentimento, ensejando assim o exercício de direito
de reintegração de posse da unidade questionada, por parte
da construtora e da Comissão de Representantes, órgão
estruturado em conformidade com o disposto no artigo seguinte.
§ 3º - Uma vez verificado o acabamento interno de cada unidade,
poderá o respectivo condômino ocupá-la, observado
o disposto no parágrafo anterior e desde que isso não
contravenha às posturas estaduais, assim ocupada a unidade pelo
condômino, sujeitar-se-á o mesmo às medidas administrativas
baixadas pela Comissão de Representantes, devendo concorrer financeiramente
para efeito de serviços e taxas diversas, tais como luz, força
e água, sendo que o não-pagamento caracterizará
a hipótese de inadimplência, para todos os fins de direito,
suscetível de cobrança executiva, com as cominações
previstas no art. 47 da convenção, por meio da Comissão
de Representantes.
DA COMISSÃO DE REPRESENTANTES
Artigo 10 - Enquanto durar a fase de construção do Edifício,
haverá uma Comissão de Representantes, como órgão
representativo do condomínio, composta de três condôminos,
eleitos em assembléia com o mandato de um ano, sendo que sua
constituição comprovar-se-á com a ata da respectiva
assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos
e Documentos. Na mesma oportunidade serão eleitos três
suplentes.
Parágrafo único - É permitida a reeleição
dos membros da Comissão de Representantes.
Artigo 11 - Eleita a Comissão de Representantes, ficará
a mesma, de pleno direito, investida dos poderes necessários
para exercer todas as atribuições e praticar todos os
atos previstos na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e na
presente convenção, sem necessidade de instrumento especial,
outorgado pelos condôminos, ou, se for o caso, pelos que sub-rogarem
nos direitos e obrigações destes, inclusive com os poderes
ad judicia para o Foro em geral,
em qualquer Juízo
, Instância ou Tribunal, podendo propor e variar as ações,
concordar, acordar, assistir, assinar termos de afirmação
de ausência e de inventariante, podendo substabelecer os presentes
poderes a advogado, agir junto às repartições públicas
estaduais e federais, cumprir exigências para legalização
da obra.
§ 1º - O membro da Comissão de Representantes que se
atrasar no pagamento de três prestações correspondente
às obrigações assumidas ou decorrentes das normas
previstas nesta convenção estará sujeito à
perda automática do mandato e deverá ser substituído
pelo suplente mais idoso e assim sucessivamente.
§ 2º - A assembléia poderá revogar qualquer
decisão da Comissão de Representantes, ressalvados os
direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos, bem como
revogar o mandato conferido aos seus membros, sendo para tanto necessário,
nessa última hipótese, a metade mais um da totalidade
dos votos dos condôminos que compõem o condomínio.
Artigo 12 - Compete à Comissão de Representantes:
a) fiscalizar a parte contábil das obras, aprovando ou impugnando
as contas que deverão ser apresentadas pela construtora, através
de balancetes mensais, e em que figurarão a receita e a despesa
do condomínio;
b) fiscalizar as concorrências relativas à compra de materiais
e assinar juntamente com a construtora os contratos de empreitada;
c) examinar, aprovando ou rejeitando, conforme o caso, os estudos feitos
pela construtora, na parte tangente às modificações
dos valores do custo de construção, fixando de comum acordo
com ela construtora, na hipótese de majoração das
prestações, o esquema das alterações desta,
quanto ao total, número, valor e vigência, bem como a previsão
do prazo de execução da obra, ouvida a Assembléia;
d) assinar juntamente com a construtora os avisos, por escrito, destinados
aos condôminos, quanto ao novo esquema de preço adotado,
observando-se a antecedência mínima de 45 (quarenta e cinco)
dias em que deverão ser efetuados os pagamentos da primeira prestação
alterada, bem como o prazo previsto para execução da obra;
e) movimentar, mediante emissão de cheques nominais e com a assinatura
de um dos seus membros, juntamente com um representante da construtora,
a conta bancária aberta em nome do condomínio;
f) assumir compromissos e encargos que julgue necessários para
o bom andamento da obra, sendo que ditos compromissos serão feitos
em nome do condomínio;
g) indicar e contratar, por intermédio da construtora, subempreiteiros
necessários ao término da construção, sendo
no entanto prerrogativa da Comissão a indicação
dos apontadores e fiscais;
h) diligenciar e submeter à apreciação dos condôminos
a conveniência ou não de obtenção do financiamento
externo para acabamento das unidades e partes comuns;
i) convocar Assembléia Geral Ordinária para a primeira
quinzena de junho de cada ano com os seguintes precípuos obetivos:
I - apresentação de relatório sobre suas principais
atividades e submetendo suas contas à apreciação
dos condôminos, que poderão, se assim o entenderem, designar
comissão especial para exame e parecer a respeito dessas contas;
II - eleição dos membros da Comissão para o exercício
seguinte.
j) deliberar sobre suas organizações e funcionamento,
conforme suas conveniências, reunindo-se mensalmente no escritório
da construtora, devendo lançar em ata as deliberações
que adotar;
l) exercer as demais obrigações inerentes à função
representativa e fiscalizadora dos interesses dos condôminos,
não só perante a construtora, como perante terceiros,
praticando todos os atos necessários ao funcionamento regular
do condomínio, deliberando sobre assuntos que lhe são
afetos e, em caso de dúvida ou divergência entre seus membros,
pelo critério de maioria de votos;
m) fiscalizar a arrecadação das contribuições
dos condôminos, destinadas à construção,
procedendo da seguinte forma:
I - na hipótese de qualquer condômino, a este se equiparando
a construtora, para os fins aqui previstos, face às unidades
que possui no Edifício, deixar de recolher três prestações,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
referentes à construção ou cessão de fração
de terreno, conforme o caso, será notificado pela Comissão
de Represetantes, conjuntamente com a construtora, se for o caso, para
purgar a mora dentro do prazo de 10 (dez) dias, improrrogavelmente,
sob pena de ser levada sua unidade a público leilão, observando-se
o disposto nos incisos seguintes;
II - o leilão será realizado dentro de 30 (trinta) dias,
contados da data da caracterização do inadimplemento,
antecedido com anúncios que serão publicados por três
vezes em jornal diário de grande circulação;
III - se o maior lance obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo
condômino inadimplente, para a aquisição de quota
ideal de terreno, para a construção e percentagens que
adiante se fixam, será realizada nova praça, no prazo
de 20 (vinte) dias, que também será antecedida de anúncios
feitos por três vezes em jornal diário;
IV - se, na segunda praça, não se conseguir maior lance
que na primeira, ou outro lance que satisfaça, então,
fica a Comissão de Representantes autorizada a adjudicar a unidade
questionada e a promover a cessão desta a terceiro interessado
que ofereça melhores condições que as verificadas
através da praça, devendo ser organizado dossiê
a respeito, que ficará em poder da Comissão, para exame
e comprovação a qualquer momento;
V - ao condômino, se for o caso, é concedido o direito
de preferência em igualdade com terceiros, na aquisição
da unidade leiloada, desde que exercite esse direito dentro de 24 (vinte
e quatro) horas da realização do leilão, sendo
necessária decisão unânime da Assembléia
Geral, para esse fim convocada previamente;
VI - do preço que for apurado no leilão serão deduzidos:
as quantias em débito; despesas realizadas, inclusive honorários
de advogado e anúncio: 5% a título de comissão,
10% como multa compensatória que reverterá em favor do
condomínio, com exceção do condômino faltoso,
ao qual será entregue o saldo, se houver;
VII - para todos os efeitos dos atos apontados e sua completa execução,
os condôminos, tal como preceitua o § 5º do art. 63
da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, desde já por este
instrumento e na melhor forma de direito, conferem à Comissão
de Representantes, em caráter irrevogável, os mais plenos
e ilimitados poderes para ceder, prometer ceder, vender, prometer vender,
ou de qualquer forma alienar as unidades de cada qual, na hipótese
de ocorrer o inadimplemento na forma prefigurada, podendo os mandatários
transferir a posse, domínio, direito e ação, responsabilizar-se
pela evicção de direito, confessar o recebimento do preço,
dar quitação, assinar escrituras e documentos que se fizerem
precisos, representá-los junto às repartições
públicas federais, estaduais e autárquicas, e tudo mais
para o cabal desempenho do mandato, inclusive os poderes da cláusula
ad judicia.
VIII - no caso de a Comissão de Representantes ingressar em Juízo
no sentido de ressalvar ou prevenir direitos do condomínio, ainda
que seja como simples medida preventiva ou premonitória, caberá
ao condômino, que motivou a medida, o pagamento das custas judiciais
e honorários do advogado contratado para esse fim, pela Comissão.
n) administrar o Edifício, até a época própria
de eleição do Síndico.
DAS ASSEMBLÉIAS
Artigo 13 - Os condôminos, no interregno da construção
e no interesse dela, poderão reunir-se
em Assembléia Geral Extraordinária
, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria
simples de votos dos presentes, serão válidas e obrigatórias
para todos, inclusive aquelas decisões que digam respeito às
alterações das especificações do prédio,
salvo no que afetar o direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º - Poderão convocar assembléias: a Comissão
de Representantes, a construtora e pelo menos 1/3 dos votos dos condôminos,
sendo obrigatória a menção expressa do assunto
a ser tratado, no edital de convocação.
§ 2º - A convocação da assembléia será
feita por edital, através de registro postal ou protocolo, com
antecedência mínima de cinco dias para a primeira convocação
e mais três dias para a segunda, podendo as convocações
ser feitas no mesmo edital ou ainda ser convocadas para o mesmo dia,
com o intervalo de meia hora entre ambas as convocações,
mas, nesse caso, com antecedência mínima de oito dias.
§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo,
com metade dos condôminos, em primeira convocação,
e com qualquer número, em segunda, podendo as convocações
ser feitas no mesmo edital ou ainda ser convocadas para o mesmo dia,
com intervalo de meia hora entre ambas as convocações,
mas, nesse caso, com antecedência mínima de oito dias.
§ 4º - Nas assembléias, cada unidade dará ao
seu titular o direito de um voto.
§ 5º - Será exigida maioria qualificada, ou unanimidade,
nos casos previstos em lei ou na presente convocação,
adotando-se então como critério o cálculo baseado
na fração de terreno correspondente a cada unidade, em
virtude das diferenças existentes entre as mesmas.
Artigo 14 - Fica eleito o Foro desta Comarca, com exclusão de
qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir as dúvidas
que possam surgir na execução do presente contrato.
E por estarem as partes em pleno acordo, em tudo quando se encontra
lavrado neste instrumento particular, assinam-no na presença
das duas testemunhas abaixo, em......vias de igual teor e forma, destinando-se
uma via para cada um dos denominados PROPRIETÁRIOS e... .. vias
para os CONSTRUTORES.
..............................., ......de..........de ...........
.........................................................................
Pelos construtores
.........................................................................
(seguem as assinaturas dos proprietários)
Testemunhas:
1ª -.........
2ª -.........