CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO II
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
SIGNATÁRIOS: (Nome dos Signatários), (Nacionalidades),
(Profissões), (Estado Civil), Carteira de Identidade nº
(.........................), C.P.F. nº (............................),
residentes e domiciliados na Rua (.....................................................................),
nº (....), bairro (...........), Cidade (..................), Cep
(.....................), nos Estados (.....), e suas respectivas esposas
(Nomes), (Nacionalidades), (Profissões), Carteira de Identidade
nº (...................), C.P.F. nº (.........................),
respectivamente, todos capazes.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado
a presente Convenção de Condomínio, que se regerá
pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas
na presente, fazendo parte desta, os números de Registro Imobiliários
de cada unidade autônoma e seus respectivos proprietários.
Todos os signatários subscritos são proprietários
de suas unidades autônomas, as quais estão livres de quaisquer
ônus judiciais ou extrajudiciais.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente tem como OBJETO, a formalização
das regras do Condomínio do "Edifício (..........................)",
situado na Rua (...................................), bairro (................),
Cidade (..................), Cep (...............), no Estado (....),
composto de (........) apartamentos destinados à morada residencial,
com (......) andares e (........) vagas de garagem.
DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO
Cláusula 2ª. São partes da área comum do Edifício,
ou seja, as quais todos os condôminos utilizam direta e indiretamente,
além das que não ficaram individuadas no título
de propriedade, aquelas especialmente citadas abaixo:
a) Os (....) lotes de terreno unidos entre si, inscritos no (.............)
Cartório do (..........) Ofício de Registro de Imóveis
desta cidade, sob os nºs (......) respectivamente, onde se encontra
construído o referido edifício;
b) A estrutura física do prédio, constituída de
fundações, paredes laterais, mestras, colunas de sustentação,
corredores, pisos de cimento armado, lajes, vigas, escadas, os montantes,
ornamentos, os halls de entrada e saída, calçada;
c) Todo o sistema de canalização inclusive entroncamentos,
de luz e força; constituído de encanamentos de água,
esgoto, gás, telefone, condutores de águas serviçais
e outros serviços;
d) Elevadores, poços, calhas, máquinas (casas de bombas
hidráulicas, etc), bem como todos os outros equipamentos concernentes
às instalações elétricas e hidráulicas;
e) Toda a fachada do edifício;
f) Tudo que possa constituir, e servir conjuntamente a todos indistintamente
e não constitua parte exclusiva do condômino.
Cláusula 3ª. As partes comuns e seus acessórios citados
acima são inalienáveis, indivisíveis e indissociáveis
das outras partes do prédio.
DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA
Cláusula 4ª. Constituem propriedade exclusiva de cada signatário
condômino as suas respectivas unidades autônomas, bem como
as partes que a constituem internamente (tubulações, instalações,
etc), nos limites descritos no registro imobiliário.
DO DESTINO E DO USO DOS SERVIÇOS E PARTES COMUNS E INDIVIDUAIS
Cláusula 5ª. Os condôminos, na utilização
dos bens e serviços comuns, bem como de sua unidade, prezarão
pela conservação, agindo com urbanidade de forma a respeitar
o direito do outro, observando o que prescreve este instrumento, assim
como as condições do título de propriedade.
Cláusula 6ª. Os condôminos utilizarão as dependências
com cuidado e zelo, pois serão individualmente responsáveis
pelas conseqüências de seus atos, das pessoas de seu convívio
e daquelas que adentrarem no prédio sob seu convite.
DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
Cláusula 7ª. O proprietário e os ocupantes das unidades
autônomas terão toda liberdade para utilizá-las
da forma que lhes aprouver.
Cláusula 8ª. Deverão, no entanto, respeitar todas
as cláusulas previstas neste contrato, os parâmetros morais,
éticos, costumeiros, de harmonia, sossego, saúde, bem-estar,
segurança, mantendo assim a ordem e preservando o bom convívio.
DAS DELIBERAÇÕES
Cláusula 9ª. Quaisquer atos de interesse comum, que estejam
direta ou indiretamente ligados à forma de usar o espaço
e os bens e serviços de uso comum, deverão ser previamente
deliberados por todos (quorum - cinqüenta por cento mais um - do
total de unidades autônomas) os condôminos, em assembléias
previamente agendadas.
DAS MANIFESTAÇÕES
Cláusula 10ª. Todas as manifestações dos condôminos
concernentes às áreas comuns, dos serviços ou bens,
serão encaminhadas de forma inequívoca à empresa
de Administração e/ou ao síndico, para que sejam
tomadas as medidas cabíveis.
DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Cláusula 11ª. Constituem direitos dos condôminos:
a) Utilizar a unidade autônoma de acordo com o destino proposto,
qual seja, a moradia; usando, gozando e fruindo da mesma, segundo as
cláusulas contidas neste e o disposto na legislação
vigente, prezando pela permanência da estrutura do prédio,
e de todas suas características;
b) Utilizar todos os bens, serviços e áreas comuns do
edifício de forma a não impossibilitar o uso dos outros
condôminos, pautando seus atos em consonância com as normas
de boas maneiras;
c) Resguardar exclusivamente para si, as chaves de acesso e de uso no
prédio, devendo comunicar imediatamente ao síndico, quaisquer
extravios das mesmas;
d) Requerer em qualquer tempo os livros e outros documentos concernentes
ao Condomínio;
e) Aconselhar, votar e participar das Assembléias e reuniões
de Condomínio;
f) Manifestar-se em qualquer tempo sobre a Administração
do Condomínio, fazendo-o sempre por via escrita;
g) Reivindicar conserto das partes comuns ou melhora nas prestações
de serviço;
h) Reivindicar única ou conjuntamente, judicial ou extrajudicialmente
a coisa comum.
Cláusula 12ª. Constituem deveres dos condôminos:
a) Respeitar os outros condôminos, as coisas e partes comuns,
exigindo um do outro o mesmo comportamento, sendo tal conduta desejável
também com o uso das unidades autônomas;
b) Usar a unidade autônoma de modo a não prejudicar o direito
ao sossego, e a utilização das demais unidades, restando,
por conseguinte, o dever dos condôminos em não locar, ceder
ou transferir tais unidades para atividades incompatíveis com
as residenciais, ou que possam prejudicar os demais, causando ruídos
e outros incômodos;
c) Não utilizar áreas visíveis do exterior do edifício,
para estender roupas, tapetes ou congêneres, assim como afixar
antenas entre outros, os quais podem cair ou causar poluição
visual;
d) Não jogar ou despejar nenhuma substância ou coisa pela
janela ou basculantes, sob risco de prejudicar áreas comuns e
públicas;
e) O lixo e outros dejetos devem ser depositados na caixa coletora,
sendo que deverá estar fechado de forma hermética e em
recipiente adequado, evitando-se assim, derramamento e outros infortúnios,
sobressaltando, que as espécies de lixo, devem ser separadas
em sacos distintos, facilitando-se o processo de reciclagem.
f) Respeitar o padrão de decoração e pintura das
fachadas, janelas, e outros adornos que estejam no exterior do prédio;
g) Possuindo animais de estimação, devem mantê-los
vacinados e em boas condições de higiene, evitando-se
também a sua permanência na área comum, sendo que
o seu dono, deve prezar pelo seu silêncio, evitando barulhos inoportunos;
h) Não utilizar funcionários da empresa contratada para
serviços particulares;
i) Não instalar nenhum objeto pessoal nas áreas comuns,
facultando somente, tapetes e objetos estritamente necessários,
de forma a não impedir o trânsito dos outros condôminos;
j) Não utilizar produtos nocivos à saúde, para
limpeza de áreas comuns, próximas ou mesmo de acesso às
unidades autônomas, evitando também o transporte e a manutenção
dos mesmos nestas áreas;
l) Não dividir ou fracionar a unidade autônoma, salva expressa
autorização da Administração, do Síndico
e da vizinhança;
m) Havendo cessão, ou transferência da posse e/ou propriedade
de alguma das unidades autônomas, fica o proprietário obrigado
a comunicar, por escrito e imediatamente, ao síndico e à
administradora, devendo constar pormenorizadamente todos os dados da
referida transação;
n) Realizar o pagamento de todas as despesas contidas nesta Convenção,
mediante apresentação de demonstração dos
gastos;
o) Permitir a presença do síndico, ou do administrador
do Condomínio na unidade autônoma quando se fizer necessário,
ou seja, quando houver riscos para outrem;
p) Comunicar ao síndico, qualquer doença contagiosa, ou
quaisquer outras utilizações de produtos em sua unidade
autônoma, como detetização, raspagem no piso, etc;
q) Proibir que crianças façam brincadeiras ou jogos fora
da área destinada para tal fim;
r) Não realizar obras que venham a afetar direta ou indiretamente
a estrutura do prédio.
s) Respeitar o horário de silêncio, qual seja, das 22:00
às 07:00;
t) Proteger judicial ou extrajudicialmente a coisa comum como se sua
fosse.
DAS DESPESAS E DOS ENCARGOS
Cláusula 13ª. Caberá a todos os condôminos,
proprietários das unidades autônomas e/ou inquilinos, o
pagamento dos tributos relacionados com as áreas comuns do edifício,
bem como o prêmio do seguro, os encargos da administração,
as despesas de utilização, conserto e de uso normal dos
bens e serviços comuns, como bombas, elevadores, etc.
Cláusula 14ª. As despesas e encargos citados acima serão
rateados entre os condôminos na proporção das respectivas
unidades autônomas (quinhão) e da área útil
de cada uma, ressalvando-se as multas e atrasos de caráter pessoal.
Cláusula 15ª. Cada condômino ou seu inquilino se responsabilizará
pelo pagamento das despesas ou o conserto dos danos ocorridos nas áreas
comuns que por quaisquer motivos ocasionarem.
Cláusula 16ª. Caso fique comprovado que o dano ocorrido
não foi em decorrência do uso da respectiva unidade autônoma,
as despesas entrarão no cômputo das despesas condominiais.
Cláusula 17ª. Quaisquer obras relacionadas ao condomínio
deverão ser aprovadas em assembléia, sendo que a forma
de pagamento deverá também passar por aprovação
do quorum mínimo de cinqüenta por cento mais um, daqueles
que estiveram presentes.
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Cláusula 18ª. Fica desde já contratada a Empresa
(.............) Administração de Imóveis Ltda.,
para realizar a Administração deste condomínio,
bem como para assessorar o Síndico. A referida empresa, receberá
os valores concernentes às taxas condominiais, taxas ordinárias
e extraordinárias, bem como aquelas relativas às despesas
comuns.
Cláusula 19ª. Resta constituída a Empresa mencionada
na Cláusula anterior para que possa prestar seus serviços,
desconstituindo qualquer necessidade de conselho ou subsíndico,
cabendo por oportuno anexar a este instrumento o devido contrato de
prestação serviços.
Cláusula 20ª. Todos os proprietários das referidas
unidades autônomas ficam desde já cientes, e por via de
conseqüência aceitam expressamente a contratação
da referida empresa.
Cláusula 21ª. A contratação, ou seja, sua
formalização por meio de contrato com a assinatura de
todos os condôminos e partes interessadas direta ou indiretamente,
será feita até 5 (cinco) dias úteis após
a assinatura desta convenção.
Cláusula 22ª. A contratação nunca será
superior a (......) meses, sendo que findo tal prazo será feita
Assembléia Geral para contratação de outra empresa,
ou para renovação do contrato.
Cláusula 23ª. A empresa de administração terá
inteira responsabilidade pelas alterações e medidas tomadas
de forma a cumprir todas as deliberações dos signatários
desta.
Cláusula 24ª. Caberá também à empresa,
o encargo de promover judicial ou extrajudicialmente a cobrança
de todas as quotas em atraso.
Cláusula 25ª. Como forma de remuneração pelos
serviços prestados, a empresa receberá mensalmente a quantia
de R$ (......) (Valor Expresso), sendo que incluso neste valor consta
todas as despesas previstas, como ordinárias, materiais de limpeza
e funcionários.
Parágrafo único. Depois de esgotado o período previsto
no parágrafo acima e haja renovação, a nova remuneração
será previamente estipulada em Assembléia Geral.
Cláusula 26ª. Todos os pagamentos, demonstrativos financeiros,
investimentos e o fluxo de caixa serão mensalmente afixados nas
áreas de uso comum, e uma cópia será enviada para
cada condômino;
Cláusula 27ª. Todos os funcionários utilizados pelo
condomínio são fornecidos única e exclusivamente
por esta empresa, que também se caracteriza por ser prestadora
de serviço. Desta feita, os porteiros, faxineiras, torneiros
e etc. possuem vínculo exclusivo com a contratada.
Cláusula 28ª. As despesas que não forem previstas
para a elaboração do valor citado acima, serão
levadas ao conhecimento do síndico que marcará Assembléia
Geral Extraordinária com o intuito de informar e analisar a necessidade
de tais despesas.
Parágrafo único. Fazendo-se necessárias as despesas,
serão inclusas no cômputo total dos condôminos.
Cláusula 29ª. A empresa administradora poderá ser
destituída desde que pratique atos em desacordo com a legislação
vigente e com as previsões contidas neste.
Parágrafo único. Para sua destituição será
necessário voto o de 2/3 (dois terços) do total de unidades
autônomas, ressaltando que logo após a destituição
e demonstração financeira referente à mesma, os
condôminos se reunirão extraordinariamente para constituir
outra empresa no prazo máximo de 20 (vinte) dias úteis.
Cláusula 30ª. A destituição referida acima
será consubstanciada em um instrumento próprio assinado
pelas partes e, terá força logo após a sua assinatura.
Este por sua vez fará parte integrante desta convenção
e conterá, sobretudo, a revogação de todos os poderes
da administradora, desobrigando as partes de todos os deveres e obrigações
contidos inclusive no contrato de prestação de serviço.
DO SÍNDICO
Cláusula 31ª. Juntamente com a empresa contratada acima,
o Síndico eleito neste ato por todos os proprietários
de unidades autônomas, realizará a administração
deste condomínio, o qual terá um mandato de 2 (dois) anos,
podendo ser reeleito uma única vez por igual período.
Cláusula 32ª. O Síndico nomeado neste ato deverá
ser condômino e suas funções serão:
a) Assessorar a empresa de administração bem como os condôminos
sobre todas as dúvidas surgidas;
b) Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, seja
de forma passiva seja ativa;
c) Exigir o cumprimento integral desta convenção, bem
como do que for convencionado nas Assembléias;
d) Realizar a ordenação de tudo que for necessário
dentro do prédio o qual está instituído o condomínio,
ressalvado-se que tais reparos serão feitos nas áreas
comuns;
e) Convocar juntamente com o representante da empresa as Assembléias
Ordinárias e Extraordinárias.
DOS ATOS DE COMUNICAÇÃO
Cláusula 33ª. Todos os atos de comunicação
entre os condôminos serão consubstanciados nas Assembléias
a serem realizadas. Desta forma, constarão em ata, todas as manifestações
nestas deliberadas.
DAS ASSEMBLÉIAS
Cláusula 34ª. A assembléia que instituiu esta convenção
e que está subscrita por todos proprietários, acorda conjuntamente
com a empresa administradora em:
a) Realizar trimestralmente assembléias ordinárias para
discussão e solução de problemas relacionados ao
orçamento, às infrações cometidas, como
também todos os assuntos de interesse geral e individual de cada
condômino;
b) Para a realização das Assembléias citadas, o
síndico juntamente com a administradora enviarão com antecedência
de 5 (cinco) dias as cartas de convocação para cada condômino;
c) As assembléias extraordinárias poderão ser convocadas
pela administradora, pelo síndico ou por um grupo de condôminos
que represente 1/3 (um terço) dos votos;
d) Na ausência de qualquer condômino, este deverá
nomear procurador dotado de poderes para participar das assembléias;
e) Cada fração ideal corresponde a um voto, que por via
de conseqüência será proporcional percentualmente
às dimensões da fração. Havendo empate aquele
que deter maior fração ideal caberá o voto de qualidade,
ou seja, o que fará o desempate; (número de frações
ideais do edifício e porcentagem correspondente anexa)
f) Qualquer decisão relativa ao condomínio deverá
passar por votação, a qual exigirá quorum mínimo
de 50 % (cinqüenta por cento) mais um, do número total de
votos, referente ao número completo de frações
ideais, ressaltando que as decisões serão comunicadas
a todos os condôminos por via escrita;
g) Os condôminos que estiverem inadimplentes não terão
direitos a voto;
h) Todas as decisões tomadas nas assembléias deverão
constar em ata, que deverá ser devidamente subscrita pelo representante
da administradora, pelos condôminos que estiverem presentes ou
seus procuradores e pelo síndico. O livro ficará em poder
da administradora e disponível a todos condôminos;
i) Além das reuniões previstas, será realizada
uma reunião no primeiro mês do ano para serem discutidas
e demonstradas as questões ligadas ao orçamento do ano
em curso, bem como as contas do exercício anterior.
DO FUNDO DE RESERVA
Cláusula 35ª. As despesas de conservação,
manutenção entre outras, que surgirem e não forem
previstas no orçamento deverão ser arcadas pelos condôminos.
Para tanto, resta instituído "fundo de reserva" consubstanciado
na importância de R$ (......) (Valor Expresso). Caso o mesmo seja
utilizado, caberá aos condôminos integralizá-lo,
salientando-se que este valor poderá ser aumentado gradativamente.
Cláusula 36ª. A integralização do fundo terá
como base a porcentagem de 5% (cinco por cento) do valor pago a título
de condomínio.
Cláusula 37ª. As penalidades como multa e infrações
contidas neste e na Constituição deste Condomínio,
serão revertidas integralmente para o referido fundo.
DAS PROIBIÇÕES E PENALIDADES
Cláusula 38ª. Quaisquer infrações ao presente
instrumento estarão sujeitas à aplicação
de multa de R$ (.....) (Valor Expresso).
Cláusula 39ª. Caso haja prejuízo do bem comum, deverá
o agente, além do pagamento da multa, realizar o conserto.
Cláusula 40ª. Resta proibido aos condôminos:
a) Modificar as partes comuns externas e internas do edifício;
b) Modificar ou empregar materiais em desacordo com aqueles utilizados
pelo edifício.
c) Utilizar a unidade autônoma de forma diversa da prevista, qual
seja, para fins não residenciais;
d) Dificultar a utilização das partes comuns.
Cláusula 41ª. A parte que agir de forma contrária
ao previsto no parágrafo anterior ficará compelida a depositar
no fundo de reserva multa correspondente a R$ (....) (Valor Expresso),
além do dever de respeitar as normas prevista neste, cabendo,
inclusive, ao Administrador, a faculdade de acionar judicial ou extrajudicialmente
o infrator para que este solucione o problema ocasionado.
DO PAGAMENTO
Cláusula 42ª. Os condôminos e/ou inquilinos pagarão
as despesas condominiais até o 6º dia útil de cada
mês, no valor respectivamente calculado referente a cada cota
parte.
Cláusula 43ª. Os pagamentos deverão ser feitos diretamente
à empresa de Administração de Imóveis, que
ficará responsável pela quitação plena.
Cláusula 44ª. Caso hajam despesas extraordinárias,
ligadas ao condomínio, as mesmas serão computadas de forma
conjunta, ficando a cargo da empresa de Administração
e ao Síndico a elaboração de informativo pormenorizado
a respeito das mesmas, direcionando-o a todos os condôminos e/ou
inquilinos.
Cláusula 45ª. Todos os pagamentos das despesas referentes
ao condomínio serão precedidos de recibo devidamente preenchido
com todos seus requisitos, que deverá estar demonstrando pormenorizadamente
todos os pagamentos, sendo assinado pelo contratante e pelo contratado.
Cláusula 46ª. Havendo atraso no pagamento das despesas relacionadas
ao presente contrato, haverá incidência de multa de 10%
(dez) por cento sobre o débito atualizado até o dia do
pagamento; a atualização monetária será
feita pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC;
incluindo-se juro moratório de 1 % (um) por cento ao mês.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Cláusula 47ª. O presente contrato passa a vigorar entre
as partes a partir da assinatura do mesmo.
Cláusula 48ª. Seguem anexo o contrato de prestação
de serviço, extrato da conta corrente do condomínio, laudos
pormenorizados do corpo de bombeiros e defesa civil, habite-se, instrumento
de constituição do condomínio, contrato de seguro
de acidentes e incêndio e procurações.
DO FORO
Cláusula 49ª. Para dirimir quaisquer controvérsias
oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de (...............);
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento,
em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Responsável pela Empresa Administradora
(Nome da Mesma))
(Nome e assinatura do Síndico)
(Nome e assinatura de todos os signatários)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 3)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 4)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 5)